Haus & Grund Vortrag: „Angespannter Wohnungsmarkt“ und Mietpreisbremse in Brühl

Eigentlich sollte es bei der schon vor längerer Zeit geplanten Haus & Grund Veranstaltung in der „Traube“ um die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag gehen. Denn der Bundesgerichtshof, so einführend der Vereinsvorsitzende Rudolf Berger, habe wieder einmal „zugeschlagen“ und vieles von dem, was bisher galt, auf den Kopf gestellt.

Jetzt sei dieser Komplex aber vom „aktuellen Tagesgeschehen“ überlagert worden. Die Landesregierung habe nämlich ermittelt, dass Brühl zum „angespannten Wohnungsmarkt“ im Land gehören soll und deshalb die Einführung der „Mietpreisbremse“ in Erwägung gezogen werde. Käme diese, dürfe eine Neuvermietung nicht mehr als 10% über der „ortsüblichen Miete“ liegen.

Jetzt müsse man sich zwangsläufig damit befassen, was dies bedeute und welche Konsequenzen dies für Brühler Vermieter habe. Denn diese sehen sich plötzlich mit einem Begriff konfrontiert, der bisher nur bei einer Mieterhöhung eine Rolle gespielt habe.

Gesetzlich geregelt ist der Fall, wenn ein Vermieter mit einem von vier „gesetzlich zugelassenen Begründungsmitteln“ seine Bestandsmiete auf die „ortsübliche Miete“ erhöhen wolle. Dabei handle es sich um einen Mietspiegel, den es in normaler und „qualifizierter“ Ausstattung gäbe, eine Datenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei „Vergleichsmieten“. Bezogen auf Brühl käme ein Mietspiegel mangels Vorhandensein nicht in Betracht und die Vorlage eines Gutachtens scheide in der Regel aus finanziellen Gründen aus, da dessen Kosten in keinem Verhältnis zur angestrebten Mietanpassung ständen. Es blieben die drei Vergleichsmieten, deren Voraussetzungen der Vereinsvorsitzende darlegte.

Wann aber ist eine Wohnung mit einer anderen vergleichbar? Ausstattung und Größe spielten bisher eine maßgebende Rolle, jetzt wurden die Kriterien erweitert, aber die Rechtsprechung ist sich in vielen Punkten uneinig.

Das Problem stelle sich für Brühler Vermieter künftig darin, dass sie vor Festlegung ihres neuen Mietpreises die „ortsübliche Miete“ ermitteln müssten, um nicht Gefahr zu laufen, gegen die „Mietpreisbremse“ zu verstoßen und Rückforderungsansprüche des Mieters auszulösen. Mangels eines Mietspiegels wie in Heidelberg oder Mannheim stelle sich jetzt den nicht organisierten Vermietern, die keinen Zugang zu einer Vergleichsmietenkartei hätten, in der Regel ein „echtes Problem“. Im Mietrecht, so der Vorsitzende, sei einmal mehr der „schwarze Peter“ beim Vermieter gelandet.

Der 2. Vorsitzende Manfred Wöhr erläuterte sodann den „VermieterService“, ein neues Leistungsangebot des Vereins für Mitglieder infolge des seit 1.6.2015 geltenden „Bestellerprinzips“. Nach letzterem muss künftig der Makler von dem vergütet werden, der ihn bestellt. Hier helfe man den Mitgliedern bereits bei Suche und Auswahl der Mieter bis hin zum unterschriftsreifen Vertrag, der Kautionszahlung und dem Übergabeprotokoll. Aufgezeigt wurde im Einzelnen, wie sich das Mitglied in den gesamten Ablauf einbringen und letztendlich natürlich bestimmen könne, welches „der Richtige“ sei.

Fachanwalt Wolfgang Reineke führte abschließend vor Augen, was die folgenschwere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015 für die Vermieter bedeutet, die eine zu Beginn nicht renovierte Wohnung übergeben hatten. Wenn der Mieter nicht einen „angemessenen finanziellen Ausgleich“ für seine bereits bei Einzug erforderlichen Schönheitsreparaturen erhält, dann braucht er bei Mietende nicht mehr zu streichen. Anders stelle sich die Sachlage wiederum dann dar, wenn der Mieter beispielsweise exzessiv geraucht und dadurch Mehrkosten verursacht habe oder etwa bei Verwendung eines ausgefallenen Farbanstrichs. Dann bleibe der Mieter in der Haftung.

Der Rat der Fachleute geht jetzt deshalb dahin, dem Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand zur Verfügung zu stellen und dies im Vertrag festzuhalten. Viele Fragen aus dem Zuhörerkreis zu diesem schwierigen und immer noch höchst strittigen Thema schlossen sich an, für deren Beantwortung der Referent lebhaften Beifall erhielt. Vereinsvorsitzender Rudolf Berger schloss die Veranstaltung mit dem Hinweis auf eine Mitgliedschaft, damit man sich im Zweifelsfall Rat holen könne.

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